Недвижимость. Тенденции вопросы ответы обсуждение.

[Lika_M]

Коробка нашего дома стояла еще тогда, когда мы инвестировали квартиту, затем стали пристраивать еще 3-ю секцию. Сейчас 3-я уже стоит, но пока только коробка. А вот совсем недавно стали вставлять окна и поставили входные двери в квартиры. Труба газовая уже давно стоит, нет пока водопровода, канализации, электрики, котла отопления и лифта. Конечно при желании все это можно сделать быстро, но что-то уж не верится. Да и очевидна проблема с соседним полуразвалившимся домом. Жильцы этого дома рассчтывали на квартиры в новом доме, а им предлагают либо на поскот либо деньги.

[Аква]

Коробка нашего дома стояла еще тогда, когда мы инвестировали квартиту, затем стали пристраивать еще 3-ю секцию. Сейчас 3-я уже стоит, но пока только коробка. А вот совсем недавно стали вставлять окна и поставили входные двери в квартиры. Труба газовая уже давно стоит, нет пока водопровода, канализации, электрики, котла отопления и лифта. Конечно при желании все это можно сделать быстро, но что-то уж не верится. Да и очевидна проблема с соседним полуразвалившимся домом. Жильцы этого дома рассчтывали на квартиры в новом доме, а им предлагают либо на поскот либо деньги.

При нынешнем удорожании стройматериалов /около 20-30%/, думаю, что строительство быстро не закончится На том этапе, на котором они застряли, окончание строительства не видится в ближайшей перспективе. Работы, судя по всему, еще очень много.

[piv-21]

Господа!подскажите,кто в курсе,что из себя представляет строительная компания "Стикон"?Интерисуюсь новостроем от этой конторы.Может кто то уже вкладывал таньгу в их творения?как они себя ведут? данке шёёён!

[Makler]

Всем доброго времени суток!
К сожалению, в сутках мало часов, не хватает . Поэтому я отвечу на все вопросы в своем новом выпуске рассылки. Следующий выпуск после ответов на вопросы будет освещена самая популярная темы здесь и по почте и в оффлайне.Ccылка для подписки и прочтения выпусков:

http://subscribe.ru/catalog/realty.nedvijimost

[Makler]

Прводил несколько сделок с "Альянсом" - впечатления только позитивные, заваязались хорошие отношения с менеджментом одного из филиалов, результат - моя прибыль, причем значительная. 7% Альянсу - ну если вам это много - скупой платит дважды ))) , залдумайтесь.
С Первой Риэлтерской тоже имею деловые отношения - контора приличная, хотя из мелких ( С "Альянсом" по обьёмам и оборотам ей не тягатся - однозначно).

По "Восхродящему Солнцу" и прочим экслюзивным новостроям Первой Риэлтерской - их застройщик "ГаличинаБуд" - киевская контора с ЗУ-каорнями, инвестор МС-инвест ( владельцы одни и те же), там( в Галичинебуд и МСинвест) дядька директор какойто подкрученный - председатель комитета или общества риеэлторов Укарины или тип того. В Одессе у них обьектов ещё нет, по Киеву - пользуйтесь гуглем , читайте отзывы инвесторов....
Пока я не могу говорить об этой конторе(галичинабуд-МСинвест) в Одессе - у них нету ни одного котлована ещё даже, не говоря уже о строительстве в процессе

Основное отличие Первой Риэлтерской от "Альянса" в плане новостроя ( кроме конечно же их асболютно разных весовых категорий) в том, что "Альянс" это ещё и финансовая компания и инвестор, который сам строи дома, а строители - это всего лишь их подрядчики. это 70% обьектов новостроя "Альянса".
Выводы делайте сами. Чем смогу - проконсультирую.

я что то не понял логики вашей. Только за то что контора большая нужно переплачивать?
По мне так переплачивать хуже. А какие у вас сделки были? За счет чего прибыль, если не секрет? Удорожания недвижимости ?

[Londres]

Переплачивать или не переплачивать - это всё достаточно субьективно. Я счмитаю, что на качестве, надёжности и хорошем сервисе экономить не следует ))) Жадный всегда беден и скупой платит дважды - народная мудрость тут точна как никогда )
Прибыль получил за счёт "горячих" предложений и последующего хорошего подорожания , купленных( а затем и проданных) мною обьектов.

[Yoshi]

Господа!подскажите,кто в курсе,что из себя представляет строительная компания "Стикон"?Интерисуюсь новостроем от этой конторы.Может кто то уже вкладывал таньгу в их творения?как они себя ведут? данке шёёён!

Одна из крупнейших строительных компаний в Одессе, сейчас у них с десяток объектов, в основном жилые комплексы, ведут себя как и все остальные, не хуже не лучше, плюс состоит в том что они реально, на сегодняшний день, достраивают объекты.(а не как Златоград)

[Аква]

Одна из крупнейших строительных компаний в Одессе, сейчас у них с десяток объектов, в основном жилые комплексы, ведут себя как и все остальные, не хуже не лучше, плюс состоит в том что они реально, на сегодняшний день, достраивают объекты.(а не как Златоград)

Златоград, к сожалению, еще и не начинал строить. Начала работ не видно.

[piv-21]

Одна из крупнейших строительных компаний в Одессе, сейчас у них с десяток объектов, в основном жилые комплексы, ведут себя как и все остальные, не хуже не лучше, плюс состоит в том что они реально, на сегодняшний день, достраивают объекты.(а не как Златоград)

Спасибо Yoshi!Немного успокоили.пришёл я как-то к ним непосредственно в офис и мне предложили на выбор 4 строящихся объекта.Меня интересовали двушки.Проглотив информацию о ценах,районах и условиях,я удалился,далее изучать рынок.Просмотрев все интересовавшие меня варианты других новостроек от агенств,я определился и через 2 недели вернулся в "Стикон".Но из предложенных мне ранее 4 домов,двушки остались только ...в 1! И это за две недели!Фантастика!Какая скорость! Или действительно их разметают такими темпами или мне хотели сплавить"не ликвид".Знакомый прораб сказал,что они строят только из белого кирпича.Типа фишка такая.Но в общем и целом отзывы о них положительные.Ещё мне посоветовали платить первый взнос,это если в рассрочку,не в кассу компании,а через банк.Там вроде страховка какая-то,а через кассу стрёмно.Если компания накроется,то будет лажечка!

[Yoshi]

Златоград, к сожалению, еще и не начинал строить. Начала работ не видно.

Почему? Поставили заборчик и кружат там потихоньку

[Yoshi]

Там вроде страховка какая-то,а через кассу стрёмно.Если компания накроется,то будет лажечка!

Думаю навряд ли Стикон накроется

[Аква]

Почему? Поставили заборчик и кружат там потихоньку

Разве что ограждение На больше и документов нет.

[DIN]

Доброе время суток. Народ, кто-нибудь знает что-нибудь про СтройТехСнаб? есть ли у них новостройки в Одессе, цены, качество и т. п.

[torie]

Я в шоке......Вторичная "трешка" в Одессе 110+5 агентских=115......Штож єто деется? Помогите!!!!!!!!!!!

[Paradise_Jewelry]

Тори, а чего вы уже во второй теме пишите "+5 агентских=115" ?))) То есть 110 у вас есть, а 115 уже нет ?

[pupsa]

У меня вопрос по АРЕНДЕ
Сколько стоит сдать комнату в коммуне 18м. на Черёмушках.Мне скоро надо сдавать, а в газетах это выяснить невозможно.Какая же реальная цена (не50-60 у.е.)

[LGM]

ПОЧЕМУ ЦЕНЫ НА КИЕВСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ОБВАЛЯТСЯ

http://vid.org.ua/forum/viewtopic.php?t=6&postdays=0&postorder=asc&start=0

Итого, факторы, играющие на торможение тенденции роста цен:

1. В Европе и США остановились цены на недвижимость. Действительно остановились. Все понимают, что дальше роста особого не будет.

2. Перекос цен: одна сотка (хотя там на акры меряют, но в пересчете) в пригороде Дублина (столица Ирландии, самой дорогой страны ЕС) стоит 7 тысяч евро. У нас аналогичная в пригороде Киева (с коммуникациями) – от 5 или 7 и до 20 тыс. долларов. Хотя в Ирландии дороги, охрана, защита права собственности - нам и не снились... Не может земля на Украине или квартира стоить больше, чем в ЕС. Это закон экономики, чтобы не кричали запуганные риэлторы (которые не умеют ничего, кроме как нагло отбирать у людей ими заработанное).

3. У людей наступило Отрезвление. Многие (но не все пока) понимают, что срок износа домов 70-х годов постройки не может быть более 70 лет. И что бы не говорили риэлторы, но страна, в которой призводились “Жигули” и телевизор “Электрон” не могла построить ВЕКАМИ стоящие коробки. Тем более, что сроки их эксплуатации, заложенные при постройке. ЗАКАНЧИВАЮТСЯ. И вкладывать деньги в то, что через 30-40 лет станет НИЧЕМ – нет смысла. Для людей из "совка" (которые думают, что при сносе получат взамен новое): никто уже не обязан предоставлять СОБСТВЕННИКУ ЗАВАЛИВШЕГОСЯ ДОМА НОВОЕ ЖИЛЬЕ. Ну завалился у Вас частный дом в селе - кто-то обязан Вам давать новый? А если в городе? Частная собственность сейчас везде равноправна.

4. Спад проста цен на нефть. Именно эти дикие российские деньги скупали целыми коробками недвижимость Киева. Сейчас они будут отвелечены на выборы в Р

оссии (очень затратные президентские, фактически почти стартовали там, кто не знает).

5. Провал Ющенко. Если бы страна шла семимильными шагами в ЕС и НАТО - это означало бы рост цен на недвижимость (например, при вступлении Латвии, Венгрии в ЕС там активно скупали жтлье - т.к. сразу после вступления в ЕС цена выросла). Тут ворота закрыты уже нам. На околице Российской великоимперской державы цена квадратного метра явно не может перевешивать Варшавскую (там за 70 в столице можно купить прекрасную трешку). В свое время именно после прихода Ющенко к валсти (вследствие надежд на указанное здесь) цены взлетели. Но мы не в Европе, мы в "региональной" ж...е, тут нам не светит ни ЕС, ни НАТО.

6. Снова же неплатежеспособность населения за аренду. Если ранее (2002-2003, например) аренда квартиры давала 20 процентов годовых, то сейчас стоимость квартиры на гривневом депозите в банке дает БОЛЬШЕ, чем по аренде. И это при том, что аренде расти некуда - 450 долларов в месяц стоит аренда квартиры возле метро в Москве. В Киеве 350 - 450. По сравнению с 2004 в 18 раз вырос в Киеве спрос на аренду комнат (в коммуналке) - "наемный" народ в Киеве просто не может платить такую аренду. Оно и не удивительно, цена за аренду в Киеве ровно такая же, как в хорошем районе столицы Бельгии. ))

7. В 2006 году в 20 раз по сравнению (с периодом 2 года назад) упало количество сделок по жилой недвижимости. В 20!!! Фактически продавцы продают, но не продаются, то есть предложение перехлестывает спрос. К слову сказать, тут риэлторы очень организованно ведут продавцов к пропасти (с завязанными глазами) )). У агенств недвижимости в Киеве есть такие отраслевые сборы, где они обсуждают свою тактику давления на рынок. Они называют их "Продажи", на них попасть постороннему нельзя. Обратите внимание, что при каждом общении с агентом она прошьет Вам Ваш BIOS мозгов "цены буду расти". ))) Это не случайно, поверьте.

8. Самое интересное: крупные инвестпулы уходят с рынка недвижимости Киева. Кто может - вынимает деньги потихоньку. Уходят в кэш, уходят в более доходные активы. Не буду сочинять, я достоверно видел 2 таких решения (август и октябрь 2006). Поверьте, увидеть 2 таких решения = это МНОГО! Много потому, что : а) один такой инвестпул владеет большим (а по житейским меркам - так просто огромным) количеством неджвижимости; б) они ведут свою деятельность скрыто, свои решения не озвучивают.


9. Сам прецедент остановки галлопирующего роста цен в 2006 остановил "дикие" инвестиции от спекулянтов на рынке, играющих н повышение.
Года 2-3 назад квартиры в Киеве скупали граждане Израиля, США, Японии - как вложения. Сейчас этого меньше (по словам многих агенств - НЕТ ВООБЩЕ как около года), иностранные перекупщики стали боятся.
Как это не странно, аналогичную тенденцию дала ЭЛИТА-ЦЕНТР, т.к. ослабила поток иностранных спекулянтов на рынок. И претендентов на "Элиту-2", "Элиту-3" и "Элиту - ...." в Киеве я лично насчитал по оценкам знающих экспертов более 25. Если 1 остановила геометрическую прогрессию цен, вторая совсем остановит, а 3 и 8 -я просто приведут цены к тому знаменателю, котрого заслуживает старана на задворках Европы, не отличающаяся ни качеством жилья (в отличие от Москвы), ни перспетивой экономроста. Разве что ох.....ми риэлторами отличается... )))

10. В 2007 (в отличие от 2006) сами операции с недвижимостью станут более проблематичными по экономической свободе /купил-скинул/, /скинул-купил/, т.к. уже не будет освобождения от подоходного налога, который был введен ранее Законом «О госбюджете на 2006». Т.е. налоговые тормоза в продаже включены будут все же. При каждой продаже надо будет "оросить клюв" бюджета, а Азаров, поверьте мне, очень цепкий и сльный человек в плане фискальной дисциплины физ.лиц, никто не сможет не заплатить бюджету и жить спокойно в этой стране.

11. Политическая нестабильность (угроза раскола страны - слишком, как говорит Рахманин, реальна всем /умеющим видеть и слышать/, угроза перевыборов, чехарды смен правительств с марта 2007) = при ней компании и хозяйственники не рискуют открывать новый бизнес = нет переездов в Киев массивов сотрудников этих компаний.

[LGM]

12. Нет эконом.роста (реального роста, надутый для фиктивного возмещения НДС определенной полит.силой ВВП не есть реальный, только бумажный), нет повышения ВВП = не должно быть и роста цен, это уже прослеженная тенденция.

13. В 2006 наступило отрезвление многих, кидавшихся в объятия реэлтеров, У МНОГИХ появилось понимание того,что их сущность СПЕКУЛЯТИВНА. Свидетельство тому - падение агентских до 2 процентов. Сыграло роль то, что издания, которые откровенно проштрафились заказными статьями («Лига», СМИ различных агенств недвижимости) уже потеряли доверие как объективные в этом вопросе. и потому нагонять ажиотаж они более не могут.

14. Подъем (в июне 2006) ставок банками при кредитовании на недвижимость. И фактическая остановка кредитования в жил.сфере двумя крупнейшими банками.

15. Рост невозвратов кредитов с начала 2006 - тоже играет роль, т.к. сама процедура взыскания с должника (путем обращения взыскания на предмет залога - квартиру) банкам и дорогостояща (ведение банком юридического процесса по взысканию + невыгодное налогообложение банка при реализации залогового имущества НДС).

16. Определенный объем средств с рынка все же пошел на загороднюю недвижимость. Причем больше, чем ранее. И объем просто потрясающий на самом деле ушел туда.

17. Фактор разрозненности полит.элит, находящихся у власти в Киеве (группа Черновецкого, группы Тимошенко, "старой гвардии", уход Поляченко в парламент и пр.) - это фактически даст разделение власти, т.е. появляется взаимоконтроль, потому бОльше игроков на рынке власти и нет возможности гнать цены продаж застройщикам на участки вверх по коррупционным схемам. и не смотрите, что они один раз объедениись для голосования по зем.участкам: они голосовали пакетом ВСЕ землеотводы, это только в случае боязни взаимокидалова бывает. Они дерутся изнутри в Киев раде, там интриги испанского королевского двора просто отдыхают. )))

18. Пришли новые игроки=застройщики, но остались и старые. Например, известный собственник марки "Рошен" получил 5 зем.участков на Сырце (возле дома 21 по Телиги, на стадионе + в парке напротив, хотя по парку там вопросы еще). Это конкуренция за счет увеличения числа застройщиков.

19. Еще один фактор = соотношение доходов нуждающихся в жилье и цен на него =просто ужасный.При реальном "грязном" доходе среднего киевского покупателя в 1000-1500 долларов в месяц трудно говорить о покупке элементарной единички=двушки за 80 тысяч(для одного человека). Платеж по кредиту не может превышать 30-50 процентов дохода, а кред.ставка банка (с учетом комиссий и прочих поборов за кредит помимо процентов) достигает 14 процентов годовых в валюте. В общем,влезть сейчас в хомут кредита такого = это на ДЕСЯТКИ лет, хотя еще 2-3 года назад этому работнику вполне реально было выплатить такой кредит за 5-10 лет (зарплата-то была та же).То есть исчезает (вернее, их не так уже много) сам покупатель как явление безумца, готового кредитоваться и покупать сломя голову = ведь чуть ли не до конца жизни платить=то придется. А ведь именно за счет кредитов разогнаны так цены были= взять и самому насобирать 80тыс.дол (без кредита и продажи иной недв.)= это крайне редкое явление среди покупателей.

20. В парламенте начались рациональные движения об отмене монополизма на застройку. Тут не расскажешь, но скажу кратко: по сути, сейчас право строите имеют только ФФС (ФФБ) и пр., т.е. определенное количество застройщиков+банков монополизировали право строить. Нельзя строить просто стройкомпании за счет привлечения средств населения (с начала 2006), очень давно не могут строить жилищные кооперативы. благодаря которым была ПОЛУрешена проблема жилищная в СССР. Сейчас уже возникло понимание и недовольство этим у избирателей, парламентарии (отдельные группы) собираются инициировать упрощение такой процедуры, это даст активность застройки. Это вопрос 2-3 лет, но покупать актив по завышенной цене, когда понимаешь, что скоро на рынок будут выброшены такие же активы по менее затратной процедкуре произведенные - неразумно.

21. Кто знает диалектику - все циклично, рынок цикличен. Даже не смотря на детское "НЕТ!!!!!" риэлторов, привыкших не вести пофессиональной работы в Киеве. Вы часто видели риэлтора, который приехал к Вам в офис по вызову и на ноутбуке прокрутил Вам клипы (которые он отснял, объехав сам квартиры) со всеми вариантами предлагаемой аренды или предлагаемого к покупке жилья? Нет? А я видел, причем в обычной стране ЕС... Причем там беоут МЕНЬШУЮ оплату за услуги (и НЕ в процентах от цены жилья, т.к. они не отображают количества работы риэлтора). И за тот процент, который берет обычный риэлтор за 1 сделку, он может купить и цифровую камеру, и ноутбук, и телефон для выхода в инет с ноутбука, чтобы скинуть Вам на эмаил архив фото предлагаемых вариантов. риэлторы в Киеве НЕ делают этого - они разжирели и привыкли к вседозволенности, всепрощенности и ВсеПокупаемости. Вот откуда проплаченные в СМИ истерики агенств недвижимости "я сказал дорожать БУДЕТ!"

22. Жители Украины не так безобидны, как кажется многим. Да, их обворовывали этими стройСХЕМАМИ. Но был Майдан, который показал, что есть группы людей, которые способны вместе выступить против чего-то.
И против роста цен уже есть группы людей, ОБЪЕДИНИВШИХСЯ. Например, я видел в почте Минстроя зарегистрированный в Одессе молодежный стройкооператив (как я указал выше) - они пробивают, как изменить законодательство. чтобы они могли САМИ взять, заключить договор со стройкомпанией (имеющей лицензию) и ПОСТРОИТЬ. Ну почему Вы + 10-15 Ваших друзей не могут объедениться, зарегистрировать прозрачную структуру (в форме ООО, например, чтобы с выпуском ценных бумаг не свзяываться), кто-то будет вести линию по налоговой, кто-то возьмет на себя содействие Киеврады, кто-то юридическое сопровождение, определить управляющего из состава своих же с зарпалтой ему (кто сможет отвлечься от основной работы и лично выступать провайдером стройки) и заказать стройфирме (хотя бы и турецкой или югославкской - в Москве они строят дешевле+прозрачнее+качественнее, чем у нас киевские компании) постройку двухподъездного дома, купив перед этим по АВИЗО участок в 50 соток? Ну элементарный подсчет показывает, что стоимость заказать у фирмы-застройщика около 500-700 у.е. за кв. м., а стоимость земли даже в черте города, разбросанная по всем собственниками квартир, явно НЕ ТАК высока. Во времена СССР это было можно в стройкооперативах (земля была только бесплатной, а так схема та же) - а в Украине уважаемые два строителя-нардепа этого сделать не разрешают Законом (не буду называть их по фамилиям, они и так у всех на устах)??!! Почему у киевлянина забирают лоббистким законом его (еще и взятые в долг по самым высоким в мире ставкам) кровные з/п? Попробуйте забрать у киевлянина со счета 30 тысяч долларов - он Вас просто в поле загоняет. А вот через оплаты за покупку жилья - забирают у тысяч - и нормально, молчат все и вся. Молчали, вернее.
Все это я к тому, что уже есть группы журналистов+юристов+госслужащих, которые мириться с этим не хотят и будут бороться за прозрачность процедуры застройки. Если Вы не можете менять законы и работать с прессой, Вы тоже можете помочь нам: не сидите сложа руки - говорите (в том числе вышесказанное) на форумах Инета, друзьям, риэлторам, продавцам о грядущем СПАДЕ цен (это реально так, кстати).

П.с.

Можно еще факторы приводить спада (я в своих выклдках насчитвал их до 110). Например, новая редакция Жилищного кодекса просто выкинет на улицы тех, кто не может платить за комун.услуги, а не имеющих права на субсидии у нас более 50 процентов из должников УЖЕ СЕЙЧАС. А тарифы подняли так, что как только дадут право давно приватизированным облэнерго и вывозящим мусор компаниями обращать взыскание на жилья - в Киеве взыскания пойдут валом и займут несколько лет. Субсидии спасут, говорите? ))) А чтобы получить субсидию надо погасить все ранее накопившиеся долги и быть зарегистрированным на бирже труда – условия невыполнимые для бедных или работающих через з/п в конверте.
А редакция такого Жилищного кодекса в прошлом созыве ВР чуть-чуть не прошла (чуть-чуть не хватило, более 200 голосов было). А эти квартиры – единовременный приток свободных квартир на и так перегретый рынок.[/i]

[Bramble]

Я в шоке......Вторичная "трешка" в Одессе 110+5 агентских=115......Штож єто деется? Помогите!!!!!!!!!!!

То ли еще будет... Вот свеженькая киевская обьява:

г. Киев, Днепровский, Комсомольский
Малышко Андрея ул.
5 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 22/11/5
Санузел совмещенный, газовая плита, телефон, лифт, балконов/лоджий - 1

Цена: 110000 USD

бронированная дверь, кафель, паркет, сидячая ванная, медные трубы, чугунные батареи, балкон застеклен и обшит - 6 метров, антрисоль, окна во двор, в комнате нужен косметический ремонт, 5 минут до метро, рядом магазины, базар, аптека"

Можете себе представить гостинку с сидячей ванной, комнатой 11 метров
и кухней, на которой собаке негде развернуться, за 110 тысяч (плюс 3% агентских)? Боюсь, нас ждет тоже самое...
P S Вот вам и гибель панелек, о которой так долго и нудно говорили спесиалисты...

[Igon]

Вот свеженькая киевская обьява:

не знаю про конкретный адрес
но в Киеве цена достаточно сильно зависит от района
у нас цены более ровные.